買(mǎi)了幾年的房子竟被要求退回?成都兩名老人購(gòu)買(mǎi)農(nóng)房后被判購(gòu)房合同無(wú)效

當(dāng)農(nóng)村的房屋逐漸成為香餑餑，家住簡(jiǎn)陽(yáng)市的老鐘，卻因?yàn)檫@事而犯了難，這到底是怎么一回事？11月16日，記者從簡(jiǎn)陽(yáng)市法院獲悉，幾年前，老鐘和老伴退休后，就開(kāi)始籌劃著在農(nóng)村購(gòu)置一套房屋頤養(yǎng)天年。很快，他們相中了一套房，房主王某也有出賣(mài)意愿，雙方一拍即合，迅速簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》。

經(jīng)過(guò)裝修之后，老鐘和老伴搬進(jìn)了該房屋居住。

然而，2020年的一天，房屋的原所有人王某卻起訴到簡(jiǎn)陽(yáng)法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，理由是王某并非集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該農(nóng)村宅基地上的房屋買(mǎi)賣(mài)違反法律效力性強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，老鐘應(yīng)該返還房屋。

老鐘很納悶，自己當(dāng)時(shí)支付了合理對(duì)價(jià)，且已在該房屋居住了好幾年，怎么購(gòu)房協(xié)議說(shuō)無(wú)效就無(wú)效呢？法官認(rèn)為，關(guān)于宅基地使用權(quán)的相關(guān)問(wèn)題，我國(guó)現(xiàn)行法律是這樣規(guī)定的。第一，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有。宅基地使用權(quán)的取得有何限制？農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，不得占用永久基本農(nóng)田，并應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行審批建設(shè)，農(nóng)村村民出賣(mài)、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

宅基地使用權(quán)能否出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員？宅基地使用權(quán)不得出賣(mài)給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，雙方之間簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。城市居民不得占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

宅基地使用權(quán)能否被繼承？分為兩種情況，若宅基地上尚未建有房屋，宅基地使用權(quán)不能被單獨(dú)繼承；若宅基地上已經(jīng)建有房屋，基于地隨房走房地一體的原則，宅基地使用權(quán)也隨之發(fā)生繼承。

經(jīng)法院審理，最終判決該購(gòu)房合同無(wú)效，同時(shí)，法官對(duì)王某出爾反爾的不誠(chéng)信行為進(jìn)行了教育，并組織雙方就房屋的后續(xù)處置進(jìn)行了調(diào)解，對(duì)鐘某的經(jīng)濟(jì)損失予以了平衡。

法官提醒，宅基地使用權(quán)是村集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能享有的權(quán)利，與該集體經(jīng)濟(jì)組織成員的特定身份密不可分。《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，依據(jù)《民法典》的規(guī)定，違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。大家一定要審慎購(gòu)買(mǎi)，避免引起不必要的糾紛。